禁止“商改住”政策城市扩围，未来公寓市场会降温吗？

商住两用的房产这两年在一二线城市很是火热，前段时间就遇到了一个网友咨询这方面的问题。禁止“商改住”最早是在2017年北京和上海开始施行的，后来有部分城市跟进，但是从那个时候开始对于商住两用的公寓，不同城市的态度是不一样的。相比于全国600多个城市，50座二线以上城市来说，目前仅仅只有几个城市出台这样的规定，很难对于未来公寓市场的走势做出影响，公寓市场的走势其实还是要看整个房地产背景走势。借此机会简单谈谈我的观察。

北京、上海等地禁止“商改住”的主要原因还是防止房产炒作，而出现禁令的城市多数也是属于公寓销售火热的情况就以今年11月15日，广东佛山出台新政禁止商办变公寓来看，佛山出台这样的规定无疑也是因为炒公寓太厉害的缘故。换句话说，为何大家都去炒公寓或者热衷于商住一体的公寓？其实还是跟这些城市住宅房价过高，居住需求得不到满足的结果，几点观察：

第一、出台“商改住”禁令的主要目的就是为了“房住不炒”，换句话说如果一个城市的公寓没有出现炒的迹象，那么禁令出台的概率就会很小。大家需要知道的一个事实是，为何很多开发商宁可冒险违规也要进行“商改住”？主要还是因为商业类地产太多了，过去以商业等性质（非住宅）拿地的开发商后来发现这些土地仅仅以办公或者商业的目的来进行销售根本处理不了。这也从侧面反映了商业类土地供应过多的事实，也就是说商业地产在全国范围内都是过剩的。

第二、北京、上海、广州等地出现公寓热的原因还是因为住房严重不足导致，这样的城市并不多。就以长沙市为例，已经放开了公寓、商业房产可以落户的限制，可以说对于商住类房产的态度完全取决于当地。相比于北京、上海等这些本身就是需要“撵人”的城市来说，不少省会及二线城市对于人口（人才）的需求量还是很大的，就拿媒体评选的新一线城市来说，基本都是目标在1500万左右常住人口。在没有达到这个人口目标之前，这些城市究竟是不是会出台类似于北京、上海这样的禁令让人生疑。

对于多数城市来说公寓市场本身就火热不起来，毕竟公寓类房产是住宅类房产背后的替代品换句话说，如果一个城市的住宅类房产本身就是供过于求、价格处于长期横盘的情况下，哪怕是当地对于公寓类房产不加任何限制也不会引起多大的市场反应。毕竟土地年限和未来可投资、升值空间大家都能看得明白。也就是说，对于在房产市场整体趋冷背景下，公寓类房产肯定也会趋冷，跟出不出台禁止“商改住”政策关系不大。几点观察：

第一、公寓类市场钻了不少空子，但是这个空子迟早是要被填满的，买得起的人也有数。商住两用的房产看似不错，价格相对低廉（只有同区域房价的80%以下）、位置相对优质等，但是大家要想明白真正购买公寓类产品的人群都是那些？除去投资外，不少都是买不起住宅的外来人口。曾经看过一个报道，一个外卖小哥在郑州某楼盘买了套公寓，为何他们会选择买公寓？其实就是为了找个住的地方而已。如果说一个城市连容纳外来人口居住的度量都没有的话，基本上就是“撵人”，说句实话就目前而言全国具备“撵人”资格的城市极其有限。

第二、多数城市公寓市场火热不起来是肯定的（或不可能持续火热），看看满大街出售公寓的置业顾问就知道了。不少二线城市经历了2年多的房价稳定期后，越来越多的朋友开始观望，开始做出理性的分析和判断。这种趋势一旦形成，哪怕是住宅市场都会受到很大影响，更何况公寓市场？只要地方不彻底放开公寓的附加条件（公寓与普通住宅无疑）可以落户、子女受教育等，公寓市场根本就火热不起来（除去北京、上海、广州、深圳等这些时刻撵人的城市）。

综上，禁止“商改住”政策城市是否扩围其实都难以抵挡公寓市场降温的事实，毕竟在住房市场开始普遍降温的背景下，作为“替代品”的公寓根本不具备“叫嚣”的资格。各位觉得呢？

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