“穷人买保障房、富人卷商品房”，新一轮“房改”将改变什么？

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出品|搜狐地产焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

在房地产行业深度调整期，中国将推动新一轮“房改”的消息迅速传播，引起各界广泛讨论。

据多家媒体报道，近期，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）（以下简称“14号文”）已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，进入执行落地期。

而今年以来，中央会议多次提及保障性住房建设。8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。会议指出，推进保障性住房建设，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

消息传开，业内普遍解读为：商品房为主的单轨制成为过去，取而代之的是以保障房为主、商品房为辅的双轨制，未来房地产市场将迎来“低端有保障、高端有市场”的新格局。

那么，如果“14”号文件顺利落地，将会房地产行业带来哪些影响？供、需两端如何看待？对于现有的住房体系和未来地产行业发展又有怎样的影响？搜狐财经对此进行多方了解。

市场端：保障房将分流城市郊区商品房市场

根据媒体报道的“14号文”内容：在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难；但剥离保障房的金融属性，实行严格的封闭管理，不得上市交易，按照“保本微利”的原则配售。

这当中，提高保障房供给比例尤为引人注意。公开资料显示，我国在2021 年确立了保障房体系的顶层设计，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

但是，目前保障房在市场中占比并不高，商品房长期占据主导地位。华泰证券测算，从现有体量上看，保障房存量以公租房和经适房/两限房（限价商品房） 为主，贡献了全国 3%和 5%的住房供应。

而在“居者有其屋”的新加坡，保障房比例超8成，中国香港超4成。作为中国超大城市之一的深圳，未来的规划是：新供应的住房结构中，40%是商品房、60%是保障性住房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）。

那么，未来保障房在住房市场比例提高，会挤压商品房的市场空间吗？

在58安居客研究院院长张波看来，保障性住房和商品房之间的互为组合关系，而非竞争。

“由于两者的客群存在明显差异，并且保障房和商品房并不能互相流转。因此保障房体系的完善，有利于进一步打开商品房领域市场化调控的政策空间，将推动商品房更好向高品质方向发展，更好满足中高端改善性需求。”他指出。

在北京做了十年房产中介的张晓，也持相同观点。在他看来，“保障房保障的是本来就买不起房的那部分人，对市场不会有很大影响。只要城市有人口流入，就会有购买高品质商品房的需求。”

但普遍的共识是，“新房改”会影响一部分计划购买商品房，购买能力却相对较弱的购房者。如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就认为，“原本这部分人会加杠杆、甚至掏空六个钱包实现买房梦想，如果产权性住房按照成本价销售，他们可能会买。”

一位生活在深圳的购房者也表示，“如果不考虑孩子的学位，买保障房不用背高额房贷，不用高额租金，省下来的钱，还能提高自己生活质量。”

不过，在李宇嘉看来，倒向保障房的购房者所占比例不高。一是，大多数买保障房的也买不起商品房，二是，未来他们还是会带动商品房购置。

“因为买保障房的购房者，还会在消费升级后购买商品房。这才是一个健康的置换逻辑。所以本质上来讲，保障房对商品房的促进效应、带动效应比替代效应更大。”他说道。

镜鉴咨询创始人张宏伟则对搜狐财经指出，保障房对商品房市场产生影响，要分区域、客群来看。

他认为，保障房在住房总量的比例提高，会对城市近郊或远郊的刚需商品房市场产生较大冲击，“保障房主要针对低收入家庭的居住问题。如果未来保障房加大供应，会将刚需、首套购房者从商品房当中分流。一旦分流，近郊或远郊的商品房项目会越来越难卖。”

在他看来，随着保障房供应节奏和力度加大，对商品房市场的影响是从点状再具体到一个板块、区域，“从长期推行的角度来讲，新一轮房改可能就会对一座城市有全局性的影响。”

需求端：“商品房市场化”将拉高主城区改善项目房价

除了规划建设保障房，“14号文”还提到：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

其中，对于“商品住房回归商品属性”被普遍解读为：让商品房回归市场化、商品化属性。

从当前楼市政策走向来看，现在除了一线城市、部分强二线，大部分城市的楼市调控政策的限购、限贷、限售等已取消。

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至今年10月31日，全国约35城放松限购政策，约有22个地区放松限售政策。

与此同时，土地拍卖正在市场化。据《经济观察报》报道，今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

目前，合肥、成都、厦门、济南等城市已宣布取消土地最高限价，开始实行“价高者得”的政策。而楼市放开限购限售、土地放开限价，也引发市场猜测：“新房改”是否会推动房价上涨？

在张宏伟来看，新一轮房改会拉动城市主城区的改善、高端改善豪宅项目的价格。

“因为商品房回归商品属性，一定会按照市场化的方式来解决问题。从政策面来讲，随着地价放开限制、房价限价也逐步取消，未来主城区位置配套地段、物业服务、品牌综合实力比较好的项目，房价一定会上涨。”他解释道。

他还指出，“尤其是主城区的核心地段项目，供应量少，新房供需关系也没有近郊、远郊压力大，相对来说可以达到供求平衡，甚至供不应求，价格大概率上涨。”

一位长期关注北京住房市场的业内人士指出，当商品房回归商品属性，房价可涨可跌，但涨跌幅可能相对激进。“‘氪金玩家’的资本游戏，信息差带来的损益差将进一步拉大。企图通过购买商品房撬动资产升值，将不再是普通人能玩转的领域。”

那么，于购房者而言，在保障房和商品房之间该如何抉择和考量？

对此，李宇嘉表示，“对于保障房和商品房，大家可以各取所需。保障性住房，是为了解决买不起房、户籍的夹心层、工薪阶层、刚毕业大学生、年轻人的基本居住需求，所以它的户型、区位、设计肯定比同区域商品房或者中心区的商品房弱。如果能接受保障房这些缺点，不失为一种选择。”

据了解，近期有福州公租房住户收到福州相关部门的购置新建保障性住房的意向登记短信。该短信显示，新建保障性住房房源地段位于福州新区滨海新城万新路北侧地块，销售价格不超过6000元/m(后续可能做适当调整)，房型及面积分别约为一房型50m、二房型60-70m、三房型70-80m(具体根据规划设计确定)。

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安居客显示，现在福州滨海新城新房价格在1.1万-1.8万/平；而崭新的保障房就只要六千，价格更低，但是与主城区距离较远，存在明显缺点。

购房者们的态度则并不明亮。当问及是否会购房保障房时？一位“95后”的购房者魏铭表示：“保障房可以继承吗？可以的话，会考虑购买。”

另一位持币观望的“85后”购房者徐源则表示，“目前（政策）对于保障房的规划信息不明，不想做‘第一个吃螃蟹的人’。”

此外，她对保障房产权的归属有所顾虑，“中国人对买房有一种特殊的眷恋，不仅是房子，还是我的家，必须百分百归我所有才会安心。”

供给端：房地产行业新模式有望明朗化

至于供给端，这又将带来怎样的影响？业内普遍认为，房地产正值深度调整期，新一城轮房改实施后，房地产市场产生将发生翻天覆地变化。

华泰证券指出，保障性住房建设提速不仅可以带来开发增量，还有望进一步使得房地产行业新模式明朗化，双轨制的形成将进一步卸下市场化体系的羁绊。

当保障房建设提速，过往习惯开发商品房的房企该如何定位、规划战略就显得十分重要。

张宏伟认为，于央国企而言，一方面可以开发市场化的商品房，另一方面承担起建设保障房的责任，可能会变成以保障房为主。而民营房企基本上将回归到市场化的商品房市场。比如，一部分民营房企的产品开发能力较强，可以做保障房项目代建、运营。

对此，李宇嘉对搜狐财经表示，对于资金链比较紧张的房企来讲，参与保障房建设将是一个好机会。

“保障房建设的土地、融资成本将大幅降低，可以减轻企业的资金链压力。同时，保障房拥有明确的资金回笼机制，不会造成房子积压；若按成本价销售，还可以从中获取合理利润。 ”他指出。

在张波看来，保障房占比提高，商品房回归市场化，将倒逼房企走出“舒适区”。无论是民企房企还是央国企房企，商品房的建设必须要走出原先标准化产品，几套户型、几个小区样式打全国的套路。

“由于商品房未来要回归‘商品’属性，也就是由市场供需来决定房价，加之目前不少城市的人均居住面积已经达到较高水平，如果不能打造更为优质、更能契合需求的产品，未来将很难在市场上有良好表现。”他指出。

就行业来看，当前市场仍在疲软期。据中指院11月1日公布的百城房价指数，最新的今年10月，全国100个城市新建住宅平均价格未能止跌，但同比跌幅收窄至0.02%。

分城市来看，10月一线及二线城市房价同比上涨，涨幅分别为0.37%和0.01%；三四线代表城市房价同比下跌0.6%，该梯队内近8成城市房价同比下跌。

另据同策研究院监测数据，从30个大中城市新房市场成交数据来看，10月份较9月份下降了4.7%，楼市下行压力进一步增加。

楼市复苏动能不足，房企业绩仍承压。中指院数据显示，今年10月百强房企单月销售额4476亿元，同比下降33.5%，环比降7.5%。

（应受访者要求，张晓、魏铭、徐源均为化名。）