融创收购万达，是冒险赌博式的“大跃进”，还是早有准备的多元化系统布局？

总体上，现如今孙宏斌及融创的行为和赌博无异，当然，在这里面并不是说赌博就一定是输，赌博也是有输有赢，但是总体上融创如今面临的最大问题其实是资产负债表上面负债率过高，这将进一步影响银行和国际债权人对其的评估，可以说在现阶段是比较敏感的，我们总结了几点，认为如今放大杠杆对于融创并不明智。

1、融创现有资产负债率过高，2017年融创中国资产负债率达到了90%，这是个什么概念呢？10元的净资产，借了90元，买了100元的资产，中国国内的银行体系普遍的负债率也就是90%出头，而银行是做借贷利差生意的，银行的高负债率是所有企业中有特殊性的，大家都理解。故而融创中国如今已经将房地产业做成了金融业，而相对来说，房地产业所有的资产大多数是不动产，而银行大多数是流动性资产。从这一点，融创中国已经是信贷和杠杆领域的奇迹了。如果再要求贷款，债权人就要考虑融创的抵押物了，因为如今融创中国的清算价值实在太低。

2、问题就在于如果资金是宽松期，国家的房地产正在向上，事情还可以舒缓，然而美联储在加息，这个因素不得不考虑，在这个情况下国内会出现降准同步加息的货币政策，前面提过，由于资产负债率突破了国内银行风控参照，新贷款可能需要更高的利率而且要自国外发行，而货币环境会让其财务费用激增。简单的逻辑，10元净资产，90元债务，如果增加1%的利率，那么成本提高0.9元，净资产收益率下降9%。叠加前一个因素，这将让其下一步利润扩张更加困难。

3、加快周转难度在加大。国内房地产其实是可以再繁荣一段时间的，但是对于融创新的周转却很难，因为吃下了过多的商业地产，如今商业地产也逐渐出现了地域性额竞争态势，从万达接收的资产还是需要投入一定资金来巩固客流和进一步扩张。这并不是高周转的住宅路，这些资产变现能力并不是太好。

4、融创的转型不成功。万达之所以抓紧出手，各种原因，其中一点，转型不够成功，房地产企业都在谋求转型，但是乐视投资失败之后，融创转型路径已经不多了，未来怎么走，需要很高的智慧，也需要钱。

个人认为，任何行业要小心杠杆，金融企业应该将资产负债率压缩在92%以下，而一般企业应该压缩在70%，因为太高会增加你再融资的难度，因为你缺乏担保物。而财务费用将在一定程度上侵蚀你大量的利润。

如何解局呢？应该要加快资产的流动性，多周转资产，降低负债率，扩张要减速，稳中求进。