做“钉子户”能保住房屋吗？

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■拆迁维权不只胜诉；征地补偿要问律师

　笔者作为从事征地拆迁的专业律师，多年来一直和拆迁户、政府及其征收拆迁部门打交道，对于征地补偿、拆迁安置补偿(2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后的项目补偿改称为征收安置补偿，以下统一简称安置补偿)等各个环节操作流程、标准以及相关规定有着更为深入地了解，现在将律师代理实践中的经验和征地拆迁户的感受汇总起来，帮着大家尤其是拆迁户更深入、更详细地弄清楚，征地拆迁中怎样做才能事半功倍，且无后顾之忧。

　　兵法上讲究“知己知彼,百战不殆”。拆迁一场“没有硝烟的战争”。双方实力悬殊，人力、财力乃至于智力都严重不对等，一方是散兵游勇，一方是有政府做后盾的正规军。比如，实施动迁工作前，征收办(以前叫拆迁办)一般会组织调集所在地块的居委会或村委会、土地局、房产局、公检法等相关人士，对动迁人员进行业务培训，要求他们掌握最基本的法律知识，熟知自己包保户(包干拆迁户)的家庭情况，甚至要了解他们家二三代亲友现状，尤其是有没有高干、公务员等，意图找出拆迁户的致命弱点。对各户怎么说、怎么做、谁去做等，都会进行认真地推演，这些不亚于战争前排兵布阵。常常是先易后难，挑选容易“做通”工作或不敢反抗，稍有些影响力的拆迁户入手，去寻找一个突破口，以便以点带面。这种资源整合方式是拆迁户无法企及的。那么，拆迁户要想在这场“战争”中立于不败之地，为自己争取到合理补偿，就要了解拆迁规定、动迁程序、动迁手段等。要善于抓住每一环节的漏洞，调整好自己的心态。

　　由于绝大多数拆迁户都是第一次碰上拆迁，面对征收决定或拆迁公告，不知如何是好，会呈现出不同心态。

　　第一种，如意算盘。 主要以居住证老旧房屋中的拆迁户为主。觉得自己所有的或使用的房屋一旦拆迁，不但能够旧貌换新颜，住上好房子，还会有一笔可观的补偿，因为，常常听人说“拆迁拆迁，一步登天”。所以，他们会表现地非常激动，通常对动迁工作比较热情主动、积极配合。

　　第二种，担惊受怕。面对拆迁工作的强大攻势，既害怕自身利益无法实现，也担心自家人身财产安全得不到保障。特别是碰上断水断电，堵锁砸窗，甚至人身攻击时，拆迁户不由得产生莫名地恐惧，表现出忧虑和慌张，茶饭不思，坐卧不安。

　　第三种，消极应付。有些拆迁户认为拆迁安置补偿标准达不到自己期望标准时，就采取消极对抗的方式，对征收办、拆迁办、法院等单位送来的通知、法律文书等拒收，或者置之不理，怠于行使已经被告知救济权利，导致复议或诉讼权利超出法定期限。

　　第四种，斗勇耍横。 有的拆迁户自认为有各种社会关系，没人敢把他怎样。尤其到了强制执行阶段，知道房子一旦被推倒，连最后一次机会都失去了。这时，为了追求利益最大化，以拒不拆迁为筹码，通过言语威胁，甚至不惜用自焚、跳楼、拉煤气罐、殴打执法人员等方式，阻止强拆。

　　无论是消极应付还是斗勇耍横，其本质都是争当一个“钉子户”，在守住房子的前提下，多争取补偿款，不同的是：前者软磨硬泡地拖，后者则是不顾一切地武力抵抗。可是要想成为合格的钉子户绝非易事，不同人因为不同的原因，变成了不同的钉子户，大致上可以归纳以下几类。

　　1、漫天要价型。这些人文化水平不高，没后台没关系，但仗着有几个能人、军师，把拆迁视为发财的机会，于是就蛮不讲理，脱离法律法规规定和房地产市场行情，漫天要价。这类人中以两劳人员和地痞流氓居多。

　　2、后台撑腰型。他们有文化，懂政策，自恃上面有人(也确实有一定的社会关系)，借助幕后高人指点，去钻政策空子，当他们经济目标没有达到时，高层的电话、条子纷纷涌来。可只要达到目的，马上见好就收。

　　3、自我保护型。这类人中以下岗工人、回城知青、帮困人员为主，是地道地弱势群体。经历过人生的起伏挫折，对生活缺乏信心，他们计算补偿能不能买套房以后，还节余一点生活费。他们会点小聪明，喜欢听小道，会耍无赖，但又惧怕权威，对政府不信任，信奉自我保护主义。

　　所有钉子户产生的深层社会根源，是拆迁双方没有完全体现平等、自愿、等价有偿的交易原则，政策面前不能人人平等，加之动迁人员工作方式简单、粗暴，有的钉子户最后变成了为尊严而战。久而久之，他们忘记了当初维权的目标，更有甚者，把自己当成了维权领袖。所以，拆迁户一定要有一颗时刻保持清醒的头脑。

　　要想成为钉子户还得学会厚黑学，皮要厚，嘴要凶，脾气要大、会耍赖，吃透各种相关的法律法规，拥有“良好”的心理素质，遇事不慌乱，泰山崩于面前不变色。如果家中有见风即倒的主儿，则又多了一张王牌，因为谁也不敢动。可见，当拆迁户难，当钉子户更难，当合格的钉子户则是难上加难。

　　不管什么级别的拆迁户首先要学会自保，要知道留得青山在不愁没柴烧，维权过程中，不能授人以柄，不能被政府、拆迁办抓住违法犯罪的证据。一定要切记：“要文斗，不要武斗;要斗法，不要斗狠;要智斗，不要力斗!”因为，你面对的不只是一两个动迁人员，还有你看不到的他们背后的政府和利益集团。你跳楼、自焚、服毒、斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关……无济于事。代价惨重，效果不大。暴力反抗，寡不敌众，且对方还有黑白两道协助，摆明了就是你吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国家机关等手段，这是对方最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过手中的公权力就轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”“合法”解决。 正确的做法是通过政府信息公开、行政复议、诉讼等途径，或其他合法的外围途径收集对方违法违纪证据(如公款吃喝、出入色情场所等)。

　　纵观代理过的案件发现：在拆迁官司中，知识分子没吃亏的很少，真正吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。被拆迁户若能吃透读懂国家安置政策，掌握和运用好相关法律法规(可以委托专业法律人士提供帮助)，保持良好的心态，这才是刚刚具备钉子户的基本要求，若要实现合理的补偿目标，还要讲究方式方法，采取一些策略性行动。这里归纳了一些拆迁户常用计策。

　　1拖：生病住院，离家出走，找不到人，都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复。时间就是胜利。千万不能急于求成，要有打持久战的心理准备。

　　2撤：面对政府或拆迁公司大队人马，单个被拆迁户显然是弱小无力的，拼肯定是自己吃亏，所以，这时要学会转移，俗话讲打不过就撤。拒绝任何所谓“安排”，拒绝在任何文件上签字。带好所有拆迁手续和房产证先撤离。当然，不要忘记收集一切对你有利的证据，如录音、录像等。

　　3 抓：你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反“公开公平公正”的拆迁原则进行补偿的事，比如：在补偿标准之外，给某些被拆迁户巨额补偿费用。

　　4 访：国务院《信访条例》赋予了公民信访权利，按照条例规定向有关部门去函去人反映问题，借助于行政监督，监管、消除违法拆迁，为维权创造好社会环境。

　　5 谈：告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。重点谈拆迁中的违法乱纪问题，直到他们主动和你谈条件，不满意永远和违法拆迁做斗争，绝对自己不先谈条件。

　　以上这些更多属于权宜之计，要想从根本上获得更多主动权，还是应该回归本源，毕竟征地搬迁是政府及其职能部门实施的一项行政职能，要以国家相关法律法规为前提，所以，被拆迁户应该回到法律层面进行对话，用法律的武器维护自身合法权益，才是治本之策。因此，要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要采用不同的对策。

　　第一阶段 公告阶段

　　当征收拆迁公告出来时,对公告内容录像或拍照，进行证据保全。拆迁公告是开展征地拆迁工作的事实依据，是前提。公告一经发出就意味着所在地块已经具备征收拆迁条件，并领出了征收拆迁批文。公告内容一半包括：项目名称、征收(拆迁)人、实施单位、安置补偿标准、搬(拆)迁期限、搬(拆)迁范围以及相关批文等。另外，要看看有没有告知复议或诉讼权利，告知诉权的应该在规定期限内(提起复议和诉讼的期限分别是2个月和3个月)提起法律程序;即便没有告知诉讼权利的，作为利害关系人也有权利提起复议或诉讼，但不能超出你知道或知道存在该征收搬迁具体行政行为后2年。 否则，就会丧失了胜诉权。

　　第二阶段 动迁商谈阶段

　　在和相关人员进行商谈前，记住要查明以下基本事实。

　　1、动迁人员是否具有上岗证。征收房屋拆迁一般房管局、国土局或征收(拆迁)办为中心，其他单位配合实施拆迁，相关工作人员应该持证上岗。所以，在商谈阶段，先要验明正身，看看和你商谈的工作人员有没有上岗证。另外，查明：建设项目性质是公益事业项目还是商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，拆迁资金是否到位。

　　此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐，示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急，你急他们就开心;要沉住气，让他们急!不能随便签字，因为一旦你签了字，就视为对某个事项认可了，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价;你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳、心理素质一定要好噢~，千万不能怕他们的恐吓。要知道拆迁还是一场心理战,就看你有多大的忍耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等，采用轮翻轰炸，甚至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了!能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。

　　俗话说会哭的孩子有奶喝。拆迁户当中也流传一句话“大闹多给;小闹小给;不闹不给”。团结就是力量!不过集体维权过程中，带头人往往不是对方收买的对象，就是被打压的对象。如果被买通了，大家就一片散沙。如果没有领头羊也不行，群龙无首时，也是散沙一片。这时委托专业律师代理就显得尤为重要。因为，如此一来，既有了法律人士专业知识和技能的帮助，避免了误打误撞式的盲目维权，也不用担心有人被收买或遭受打击报复。花小钱，办了大事。不能等到拆迁大军降临才想到律师，律师是用智慧来化解矛盾，而不是替你顶雷抗包，对抗强制执法的。律师介入越早越好，这样可以让你少走很多弯路，争取到更多主动权，为你的补偿赢得更大空间。

　　要知道各大衙门的官老爷们收老百姓材料几乎从来不给打收条的。所以，遇到需要递交给有关部门的材料，一定要采用邮政快递的方式寄送，在底单上写明内件名称。过几天，去寄快递的邮局要回执单，要注意看看上面有没有对方签字或盖章，同时，请邮局工作人员在底单上写上时间并盖上业务章。这是你最好的第一手证据，尤其涉及诉讼时效的文件材料时，可以帮助你免除后顾之忧。

　　第三阶段 听证调解、行政裁决阶段

　　1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事分离、政企分开。这个是违规的!

　　2、按照以前国务院《房屋拆迁管理条例》规定，拆迁需要具备五项文件和拆迁许可证。五项文件是指(一)建设项目批准文件(立项批文);(二)建设用地规划许可证(附红线图);(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案，是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。出示这些文件材料是拆迁方的义务。查看是你的权利，不但如此，认为其违法的，还可以依法提起复议或诉讼。

　　按现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，只有公共利益项目才能实施强制征收。判断项目性质依据是立项批文，看看是否条例第8条规定的几种情形。非因公共利益不能强制征收。此外，还应该查看国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等。符合条例规定的由市、县人民政府发放征收决定，指派下属职能部门组织实施征收搬迁工作。不能达成协议的，由政府作出征收补偿决定。对于其中涉及的相关批复或决定仍然有权复议或诉讼。今年10月份，笔者代理的雄鹰车业有限公司诉宿迁泗洪县政府违法强拆案，经宿迁市中院审理后判决政府败诉，该案是新条例实施以后的政府非法强拆第一案。

　　补偿结果只有公开，才能够减少猫腻，才可能做到公平公正。事实上，征收单位往往对各家补偿结果隐匿不公开。因为只有不让被拆迁户互通信息，才可让其他人心中无底，无法参照，才可以进一步压底其他被拆迁户的补偿费。其实，大家可以选择通过申请信息公开方式，获知补偿结果。

　　能挺到第三阶段的被拆迁户都是好样的，也是团结的关键时刻，坚信成功在于最后一分钟，要相互支持，大家一起撑;要有强迁也一起的信念!

　　第四阶段 执行、行政救济阶段

　　1、新条例把强制拆迁的权利赋予了人民法院，所以，现在司法强拆多了。但是，条例也同时赋予了拆迁户相应的救济权利，其中，第二十八条规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。言外之意，只要提起复议或诉讼了，在相应司法程序没有终结前，就不能申请法院执行。因为，强拆具有不可逆转性，一旦拆错了，房屋就不可能恢复原状。所以，大家一定要积极启动司法程序，为自己赢得更多的时间、机会和优势。尤其是那些打着公益名义搞商业开发的挂羊头卖狗肉的项目，他们更是拖不起，每多一天，就要把大把大把的银子先送给银行。

　　2、从各地结果来看，大部分都是最后靠拆迁双方谈判解决的，经过以上数个回合较量，当钉子户肯定比听话搬迁能得到更多的实惠，谁能坚持到最后，谁就获得胜利。

　　无论进展到什么阶段，切记：保管好自己所有房屋证件，时刻注意收集对方违规违法证据，积极运用和借助法律手段维权，善于借力发力，不能心存侥幸，学会见好就收。大不了全家动员，老弱病残齐上阵。 百炼成钢，千锤成钉。总之，要有信心、决心和恒心，不贪心。