法拍的42万元住宅用地竟是9万元公共绿地，拍卖款能否返还？

陈某振法拍了一块国有出让土地，证载土地性质为“住宅”。而后，规划部门将该土地调整为“公共绿地”，陈某振向法院请求撤销对标的物的拍卖并返还已付拍卖款，未能如愿，便向检察机关申请监督。近日，最高检发布第二批民事检察跟进监督典型案例，就有陈某振申请执行监督跟进监督案。

广东省中山市第一法院审理黄某里与郭某民间借贷纠纷一案，于2016年1月15日作出一审民事判决，判令郭某向黄某里清偿借款260000元及利息。一审判决生效后，郭某未履行判决确定的给付义务，黄某里向法院申请强制执行。

中山第一法院依法查封了郭某名下的中山市三乡镇平南村的国有出让土地[土地证号：国（2007）第3106XXX号,证载土地性质“住宅”]。中山市中土房地产土地估价咨询有限公司接受执行法院委托后，出具了《土地评估报告》，估价结果为土地价值401500元，上述评估报告未对评估标的物的规划条件作出描述。

2018年8月30日10时至2018年8月31日10时止，法院在司法拍卖网络平台上对查封的宗地使用权进行公开拍卖，最终由陈某振以421050元的最高竞价拍卖成交并全额付款。

随后，陈某振以案涉土地为“公共绿地”而不是“住宅”用地为由，向中山第一法院提出执行异议，请求撤销对标的物的拍卖并返还已付拍卖款。

中山第一法院于2018年10月31日作出489号执行裁定。该院查明，根据中山市规划局三乡分局2018年10月12日复函，案涉土地在《中山市三乡镇文昌中区控制性详细规划》中记载为公共绿地。执行法院认为，考虑到规划部门的控规调整是拍卖之后才发现的，该控规调整确实对于买受人实现竞买目的产生较大的阻碍作用，如果以421050元确定为成交价对于陈某振确有失公平。鉴于此，执行法院裁定撤销对案涉土地的拍卖，将拍卖款421050元返还给异议人陈某振。

申请执行人黄某里不服上述执行异议裁定，向中山市中级法院申请复议。

中山市中院2019年5月7日作出158号执行裁定。该院认为，本案中，国土部门登记的案涉土地性质为“住宅”，执行法院据此对案涉土地进行评估、拍卖，符合法律规定，该执行行为应予维持。至于陈某振主张案涉土地规划调整导致其无法建房及办证，无法实现竞买合同目的等事宜，可另循法律途径予以解决。据此裁定：撤销广东省中山第一法院489号执行裁定，驳回陈某振提出的全部异议请求。

陈某振不服中山市中院158号执行裁定，向中山市检察院申请监督。中山市检察院另行委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司对案涉土地价值进行评估，评估结论为待估宗地的规划用途为公共绿地，总地价9.2万元。中山市检察院发函向该市自然资源局查询案涉土地规划情况。该局复函称，案涉土地于2011年被规划为公共绿地；郭某的土地证载用途（住宅）与控规用地性质（公共绿地）不符，故该局不能核发建设工程规划许可证。

2019年10月10日，中山市检察院向该市中级法院发出检察建议，认为案涉《土地评估报告》存在重大瑕疵，评估程序严重违法；致使竞买人产生重大误解，导致竞买人竞拍成功后不能实现其竞买目的，严重损害竞买人利益；执行法院未对拍卖土地进行规划查询，在未履行法定职责的情形下，即对案涉土地进行拍卖，违反相关法律规定，此次拍卖应予撤销。中山市中院158号执行裁定适用法律错误，建议撤销。

2019年12月24日，中山市中级法院函复，对检察建议不予采纳。该院认为，本案中，中山市不动产登记资料明确显示案涉土地性质为“住宅”，故案涉《土地评估报告》依据不动产登记簿载明的土地性质为“住宅”作出相应的评估符合法律规定。中山市规划局三乡分局关于案涉土地为公共绿地的复函不能对抗记载于不动产登记簿上登记的土地性质。

中山市检察院提请广东省检察院跟进监督。广东省检察院审查后认为：

第一，土地的规划用途属于影响财产拍卖的重大信息。执行法院没有调查到土地的规划用途已于2011年变更为“公共绿地”，在拍卖公告中对拍卖土地性质的说明为“住宅”，没有对该规划用途的变化情况予以公告说明，属《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定所称的“文字说明、瑕疵说明严重失实”的情形；

第二，土地规划条件并不属于“拍卖时的技术水平不能发现”的情况，应属于“已知瑕疵”的范畴；

第三，对拍卖财产的说明严重失实，致使竞买人产生重大误解。陈某振以42万元的高价竞得价值仅9万余元的绿地，购买后“建房”的目的不能实现，竞买人的利益受到严重损害。本案符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项规定的司法拍卖应予撤销的法定情形，中山市中级法院的执行复议裁定适用法律错误。

广东省检察院遂于2020年12月11日向广东省高级法院发出检察建议书，建议该院监督下级法院依法纠正违法情形。

2021年9月27日，广东省高级法院作出（2021）粤执监1号执行裁定。该院认为，本案拍卖财产在拍卖前已经由“住宅”变更为“公共绿地”，即拍卖标的物的性质客观上已经发生重大改变，就执行法院而言，存在拍卖财产的文字说明不完全真实的情形；就竞买人而言，出于对人民法院网络司法拍卖公信力的信赖，参与竞买并以最高价成交，却因土地属于“公共绿地”的规划结果致物非所值，无法实现购买的目的。故参照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”的规定，裁定：一、撤销中山市中级法院158号执行裁定；二、维持中山市第一法院489号执行裁定。（来源：正义网 文字整理：徐晴子）