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等了将近十年,终于有了房间!最后一栋楼的难处调查

2023年1月30日,在等待了近10年后,云南昆明网红盘别样幸福城小区4号地,迎来了集中交付。

至此,历经波折的业主们终于可以结束“烂尾楼生活”,搬进“新家”。

还有昆明五华区烂尾楼西锦里。

根据云南建投第五建设有限公司在官网发布的消息,中标云南建发曦城商业广场(黑林铺城中村改造项目A7地块,即西锦里)续建工程设计施工总承包并举行了开工仪式,明确2023年12月底前项目交付。 

业主们终于看到了交房的希望。

2022年下半年起,从中央到地方,先后出台上百条政策助力保交楼,郑州、武汉、长沙、昆明等多个城市也开启了轰轰烈烈的保交楼行动,身为交付主体的房企更是将保交楼提到了核心位置。

引入资本、找开发商接盘

2022年7月,一场由业主自发形成,试图通过强制停贷,以获得外界解决楼盘烂尾停工问题的“停贷潮”席卷全国。

河南郑州名门翠园,就是最早一批加入其中的项目。

公开信息显示,位于郑州金水区三全路丰庆路西、金杯路东的名门翠园项目,占据了金水区北部核心位置。项目是金水北最大的城中村改造综合体项目,总占地约604亩,总建筑面积约200万平方米,共分为9个地块开发,已开发和销售6个地块,总户数6000多户。按照合同约定,最晚交付的1号地也已逾期1年多。

项目最早于2017年底开盘,尽管当时15500元/平方米的均价高出周边其他项目近1000元/平方米,但仍阻止不了购房者的热情,2018年还夺得了郑州楼盘销冠。那时候,凭借着名门翠园等项目的热销,名门地产也在郑州声名鹊起,一时风光无两。市民张先生就是赶着名门翠园在2017年12月首次开盘时候买的,2018年开始还贷,本应该于2019年12月收房,却接连收到了3次逾期通知。

曾被佳源接手的郑州名门翠园项目 每日经济新闻资料图

事实上,名门翠园的建设过程颇为曲折。项目最早出现停工发生在2019年底,当时一期逾期交房,陷入资金链危局的名门地产开始寻求外援。一年后,名门地产找来上市公司佳源地产合作开发,然而2021年8月,佳源地产撤出,项目彻底停工。

“这个项目之前一直是名门地产与中融国际信托合作的,但名门地产资金出问题后,中融信托就是控股一方了。”张先生告诉《每日经济新闻》记者,项目停工以来,他们曾寄希望于中融信托尽快注资复工,但其却将名门翠园多个地块进行了抵押。

为了推进项目复工,郑州市金水区政府成立工作组,与中融信托数次协商解押在建工程。

事实上,就在业主们发出停贷告知书一周后,名门翠园实控方中融信托已经同意解除其抵押的在建工程,用于申请开发贷和项目复工复建;施工方中建七局和中天建设也表示会积极配合政府复工;郑州市金水区下属平台公司、中融信托、河南圣鸿置业有限公司(名门翠园开发商,由中融信托实控)成立专用资金账户,用于项目复工复产。

时至2022年9月,郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组发布《大干30天,确保全市停工楼盘全面复工》通知,要求在10月6日前,实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

名门翠园在此期间也开始复工。“是复工了一段时间,但复工人数比较少”,张先生表示,之后又因疫情影响,项目施工呈现间歇性复工状态,“年后还没看到有人上工,只有等真正交房办证了才能放心。”

业主自救:又交了500元/平

张文(化名)是昆明奥宸中央广场的业主,他的微信朋友圈所有动态都是关于奥宸中央广场的:

从2018年10月13日发出第一条“团结一致,争取复工”,到2022年8月14日的复工现场照片,210条动态详细记录了4年来张文和奥宸中央广场其余900多户业主为争取项目复工所付出的行动、努力。

“这些只展示出了奥宸中央广场烂尾8年,我们业主做的所有努力中极少一部分。”

占地136亩的奥宸中央广场,是奥宸地产在昆明打造的一个商业项目,包含写字楼、公寓和商铺,其中公寓数量最多,原计划2014年12月交房,但在主体建筑封顶、写字楼外立面均已呈现后,开发商资金链断裂,项目于2014年初停工烂尾。

在项目烂尾的前一年,即2013年,张文以总价39万元买下一套两居室,“当时想着可以让孩子上附近的小学,但谁能想到最后烂尾了。”此后张文就踏上了漫漫维权路。

在这期间,一家三口一直在外租房。然而每个月2000多元的房租,2400元的银行房贷,以及一家人的生活开销,让其压力越来越大。不得已之下,2019年年中,张文一家搬进了烂尾楼。

张文家住在13楼,每天进出都是打着手电筒上下楼梯,彼时楼道还是毛坯墙,一摸粗粒的砂灰就会掉落,“前后住进来的业主总共有100户左右。”

因为有着同样的遭遇,所以业主之间关系很好:大家一起做饭,一起围着桌子聊天,哪家装修大家也会一起去帮忙;1楼也是业主活动的大本营,搭了一些帐篷,提供给正在装修或者无家可归的业主暂住。

烂尾的8年时间里,业主们也一度寄希望于政府能引入其他开发商接盘,或奥宸地产破产重整进行清算,以实现项目的复工,但这种期盼一次次落空。

眼见“借力”无望,业主们开始了“自救”。

2021年11月,奥宸中央广场召开业主大会筹备会,共同商议自救计划。根据方案,奥宸中央广场将先行解决6栋公寓楼的复工问题,所需资金由政府和业主共同筹集。按照评估,奥宸中央广场1-6栋公寓楼完工交付需1.36亿元资金。

已盘活的奥宸中央广场 每经记者 陈利

“昆明市政府和呈贡区政府落实争取到了8000万元,还剩下5000万元缺口。”张文告诉《每日经济新闻》记者,但其中2500万元涉及奥宸中央广场整个项目的供电方案支出,“这部分暂时不用募集,由奥宸滇池星城商业区G07地块统一考虑,因此真正需要由我们业主募集的资金是2500万元,按照已出售房屋总面积59182.98平方米(990套)计算,每平方米至少募集资金440.2元。”

“我们又交了3.6万多元”,张文说,此次补交费用按500元/平方米计算,一般每户在2万-4万元,“主要是根据房子面积大小来的。”

公开信息显示,当年奥宸中央广场公寓的售价在5000元/平方米左右,如果再加上自救缴纳的500元/平方米,最终付出的代价达到了5500元/平方米以上。这一价格,明显高于目前呈贡区域内不时曝出的“3字头”“4字头”公寓价格,但是,“相比于烂尾既损失钱又没房来说,这已经是个很好的结果了。”

2022年4月底,《每日经济新闻》记者在现场实地走访时看到,工人正在转运建筑垃圾,“复工续建单位3月25日就已经进场了,待这些前期整理工作做完,施工电梯、施工吊篮安装调试完成,消防、通风材料进场后,工人就能大批进场复工了。”彼时,项目工作人员如是告诉记者。

根据项目招标公告计划,奥宸中央广场工期为8个月,然而今年2月7日,记者再次微信联系张文询问交房进展时,对方无奈表示:“还不知道什么时候能交房,现在又是计划性复工。”

至于原因,据施工方和业主介绍,则是由政府落实解决的8000万元资金迟迟不能到位,从而导致复工也一再耽误。“现在只能等着了。”

“比白纸上画东西难多了”

烂尾楼的化解并不容易,特别是类似于奥宸中央广场这样烂尾多年的,难度更甚。

昆明市政府相关部门一知情人士此前在接受《每日经济新闻》记者电话采访时就明确表示,昆明已入库的112个烂尾楼中有90%以上存在司法查封、司法诉讼,“这些非常麻烦,解决过程是很痛苦的。”

该知情人士表示,在已化解的楼盘中,还会有类似这样的情况存在。

“业主可能希望的是政府这边说化解复工了,马上就能有几百上千工人进场,大规模复工,马上能拿到房子,但实质上我们所说的化解是已经有化解途径了,投资解决了,也找到相关方来接盘做这件事了。”

他指出,从找到化解途径到实质上大规模复工,这期间可能会有一个时间和过程。

“因为涉及到要处理前期遗留问题”,早一点晚一点都有可能。与此同时,烂尾业主普遍诉求是能尽快收到房,但实际上业主收房至少会有1-2年滞后,“这就导致了和业主所理解的化解存在一定差距。”

而要化解烂尾多年的楼盘,业主自救、引入资本、找开发商接盘都是一些常见的主要手段。最受外界关注的,当属引入开发商接盘。

一个典型的例子就是云南碧桂园。作为接盘昆明烂尾项目最多的开发商之一,碧桂园2016年年初才正式进入昆明,但不到两年的时间,在昆明面世的楼盘已达10个,其中大多数都是接手的楼盘。

如昆明碧桂园北城映像,原为天宇时代广场(羊肠小村城改项目),曾号称“昆明十大烂尾楼之一”,2014年由神州天宇接手,于2015年年底全面停工,直至碧桂园接手;碧桂园桂园,原为下马村城中村改造项目,此前案名为沸城,2014年5月全面停工,2018年碧桂园接盘并完成开发;现已改名为碧桂园・KCC・云南映象的项目,此前也曾停工多年……据悉,目前碧桂园接手的这些项目基本已完成了开发和交付。

碧桂园接手的昆明某项目,已交付 每经记者 陈利 摄

“房企在决定接手烂尾楼时,核心就在于有没有勇气、有没有相应法律手段和措施、能否算得过账”。某头部房企云南区域相关负责人王磊(化名)在接受记者采访时就表示,“无论是建设成本、运营,还是销售价格,其实就是供销回三个角度,开发商能否把帐算过来,这些都对企业的整体运营能力要求很高。”

建诚晟业总经理苑承建在微信接受记者采访时也表示,开发商接盘烂尾楼,一方面要盘清项目的情况,包括可售货值、债务特别是隐藏债务、资金、工程施工情况等情况;另一方面要对市场进行合理预判。

“一些烂尾楼盘在接盘后可能出现市场不及预期等情况,无法顺利销售;项目监管资金挪用严重,建设资金不足,隐藏债务放大;规划建设存在问题,导致项目无法正常施工或者存在隐藏损失等,这些都是需要注意的。”

不过,承接烂尾楼后也可能面临更多开发问题。某全国性房企云南区域营销负责人张雪(化名)在接受《每日经济新闻》记者采访时就表示,公司此前就接手了一烂尾楼盘的后续开发,“比白纸上画东西难多了。”

张雪告诉记者,其公司当时所接手的项目已经烂尾近10年,“我们用了近两年时间来解决前期问题。”

首先,对项目进行重新评估,包括已建主体部分质量评估,评估完之后的工程修复、新的招投标等;

其次,是要在已有基础上进行统筹规划,以及接下来的工程施工策划、交楼策划、资金策划等;

最后,涉及购房者方面,包括与已购房的客户联系沟通、跟政府对接等。

“这些都需要公司先投入资金去解决,至于接盘项目后怎样保证公司利润,则要根据后续项目价格定位以及团队的营销运营能力再来综合研判。”

当然张雪也承认,对接盘企业来说是有一定益处的。

“一般来说,政府方会事先就烂尾楼盘的纠纷包括经济纠纷、土地纠纷等整理清楚,企业入驻开发,和拿地开发一样,就是可能少了土地平整等环节,直接进入开发销售环节;同时政府还会给予接盘企业一定的税收支持,这对企业后续在当地发展是有好处的。”

对于房企来说,到底是通过招拍挂拿地利润更高,还是入主旧改或接手烂尾项目利润更高?张雪表示,“不好说,得根据具体情况来定标分析。”

她向记者计算了一笔账,如果拿地价格特别高,在如今市场环境下,价格又卖不上,可能最后项目利润只有1%;但类似旧改这样的,如果政府给的条件特别好,则有可能实现5%以上的利润。

“不过有一点是肯定的:通过招牌挂新拿地块,不会涉及那么多纠纷,开发速度一定快,资金回转的速度效率一定高;但如果从社会责任感、从民生的角度而言,那两者之间的效果自是不言而喻。”

需要注意的是,“现在受行业整体形势影响,本来开发商就已经减少拿地了,接盘烂尾楼的情况就更少了。”王磊就曾明确向记者表示,公司暂时不会考虑接烂尾楼,也不会拿地,“待目前项目开发完再说。”

从上到下保交楼

近两年受行业整体环境影响,多家房企相继出现债务违约,陆续有项目出现停工迹象,交付风险不断加剧。

面对问题楼盘的增加,从中央到地方已先后出台了一系列保交楼措施。

2022年7月,“保交楼、稳民生”被首次写入中央政治局会议内容;而后的8月、11月,中央相继推出2000亿元专项借款和2000亿元再贷款,为保交楼提供资金支持。

此后郑州、重庆、西安、合肥、太原、深圳、济南、洛阳等上百城先后出台保交楼措施,包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置,各级领导对项目挂联兜底,加强预售资金监管,协调引入区域国企和金融机构来盘活项目等。

2022年11月至12月各地出台的保交楼政策

中指研究院分析认为,短期内,多地纾困基金通过推动出险项目的收并购,解决了项目层面的风险问题。长期来看,纾困基金最主要的作用是通过联动市场盘活项目之后,为相关房企注入流动性,企业可将回笼的现金注入其他项目,进而重新盘活集团的整体流动性。当各地的基金推动本地项目逐步解困,出险企业也有望重振旗鼓,为行业再度稳定起到支撑作用。

不过,苑承建表示,停工项目的化解要从两方面入手:一方面理清项目当前问题,明确项目潜在损失以及风险,划清当前责任;另一方面,设计好新的投资方进入后的权责以及退出机制,使得当前损失有人承担、新的投资价格合理、未来退出先后有序,这样才能在政府的支持下快速有效化解问题。

2023保交楼有了新目标

在国家、地方政策的支持下,保交楼确实取得了阶段性成果。

据克而瑞,截至2022年12月31日,在32个典型城市重点监测的290个停工项目中,有62个项目全面复工、86个项目部分复工。但仍有126个项目处于停工状态,涉及的尚未交付总建面达4532万平方米,尚未交付总套数约40.80万套。

克而瑞研究中心指出,在停工项目中,二线城市占比近8成,停工项目套数约30.78万套,因购房者按揭比重较高,销售和房价下行压力更大;三四线城市一次性付款占比较高,因而整体停工项目数量远不及二线城市。

而从各地披露的战报来看,目前成效较为显著。

2023年1月4日,郑州市政府工作报告显示,2022年,郑州落实支持资金300多亿元,全市保交楼项目实质性复工95%以上,已建成交付9500多套;列入省问题楼盘台账的“办证难”“配套设施不完善”两类项目全部化解。今年,郑州将持续推进问题楼盘化解及保交楼工作,力争今年年底前,147个商品住宅项目交付大头落地。

来源:河南省人民政府官网

1月12日,西安市住建局发布数据显示,截至2022年12月,西安保交楼工作已有42个项目完工或部分完工,共计交付房屋48000余套。

来源:西安市住房和城乡建设局官网

1月13日,广西南宁市住建委官网显示,截至目前,南宁市已实现16550套住宅竣工交付,2023年春节前,计划交付4107套。2月6日,在人民银行南宁中心支行、交通银行(601328)、广西银保监、市住建局等单位的合力推动下,南宁市率先获得广西首笔保交楼项目新增配套房地产开发贷款5100万元。

来源:广西南宁市住房和城乡建设局官网

作为保交楼的主体,房企也将保交楼作为了2022年的工作重点。

亿翰智库数据显示,2022年,其跟踪的50家典型房企累计交付超400万套。其中,销售规模居于行业头部的碧桂园、万科、绿地、保利等房企,交付规模也遥遥领先,累计交付套数分别约70万套、27.99万套、26万套、25.9万套;而交付面积最高的10家企业的总交付面积超过2.7亿平方米,占全国交付面积的40%以上。

2022年典型房企交付面积前十 来源:亿翰智库

“这也在一定程度上说明了头部房企对于保交楼工作的重视程度。”亿翰智库分析指出,预计后续头部房企将继续得到政策的大力支持,以确保交付。

但从目前来看,保交楼形势仍然较为严峻。据国家统计局数据显示,2022年,房屋竣工面积8.62亿平方米,下降15.0%。其中,住宅竣工面积6.25亿平方米,下降14.3%。

1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议就提到,2023年要继续推进保交楼保民生保稳定工作,要“抓两头、带中间”,以“慢撒气”的方式,防范化解企业资金链风险。

其中“一头”抓出险房企,一方面帮助企业自救,另一方面依法依规处置,该破产的破产,该追责的追责,不让违法违规者“金蝉脱壳”;切实维护购房人合法权益,做好保交楼工作。另“一头”抓优质房企,一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

对此,中指研究院指数研究部市场研究总监陈文静表示,保交楼对于稳定购房者预期至关重要,也是稳民生的关键之一,近期相关部门正在加速推进新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等一系列举措。2023年保交楼配套资金有望加快落实,资金规模亦有望明显增加。

而在近期,河南、河北等地也均召开会议,再次重申保交楼。

如河南表示,将围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目标,发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用,以周保月、以月保季、以季保年,确保按时间节点完成目标任务。加快推进项目资产变现,促进专项借款资金快进快出、循环使用。推动有关金融机构逐个落实保交楼项目配套融资,提供金融信贷支持。

“整体来看,2023年国家会有更多的政策落地,支持保交楼工作的顺利进行,而整体的交付情况将呈现出边际向好的趋势。”亿翰智库也表示。

封面图片来源:每经制图