你知道哪些能够颠覆三观的真相?
想预测房价,看债务周期就知道了,二者完全重叠。
大家还想知道的是:
未来还会不会继续跌,什么时候才是底,对不对?
今天,我就用 9 千多字说透这些问题,既不阴阳怪气,也不列数据。
我这篇内容的逻辑,也许有点长,需要你有一定的耐心。
但我相信你看完之后,一定能对房价周期有更清晰地了解,也能更加准确地做出个人的财务决策!
为了使你有更好的阅读体验,我把一些关键结论放在开头:
1)投资驱动型的经济,其实就是通过企业、居民、地方政府循环增加负债,这些负债成为银行的资产,创造出了与之对应的巨量货币,货币再集中到政府和企业手上,去集中力量办大事。
而所谓「房地产是经济支柱」,指的就是——房地产是债务扩张的工具。所以高房价必然对应着高债务。
2)高债务吞噬现金流,制约经济发展,新周期想要启动,高债务必须要落地。实际上我们说的新周期,指的也是新债务周期,不把旧债还上,怎么借新债呢?
3)债务怎样被化解才算有效?那你要看债务人有没有恢复信用。
现实中怎么化债?展期、降息、给它借新还旧,对吧?再不然就是印钞还债。看似这些手段会缓解债务,但其实还是在收缩信用,比如你看到万科在寻求债券展期,你还敢买他家期房吗?它的信用就还是在紧缩嘛。这种情况,银行也很为难,因为给它的钱,最终还要从市场上收回来,市场没有需求,怎么收回来?
4)很多人说,只要大城市放开限购,就会涨一波需求。但其实吧,未来的预期,已经被包含进当前的价格中了,你真正需要考虑的,并不是「放开限购,需求就会上涨」,而是「放开了,需求却没涨该怎么办」;
5)别看负债主体有三大类,企业、政府还有居民,其实真正的负债终端是居民,因为居民在需求终端,企业和政府扩张负债所增加的投资,都需要居民消费去消化,所以一旦居民的负债空间耗尽,长债务周期就到顶了,房价自然也就到顶了;
6)顶部价格是不可能维持的,所谓「维持横盘,以时间换空间」的说法,根本就是「愿望式的」表达,因为只要增长预期落空,价格就会被重估;
7)很多人以为现在的问题就是个信心问题,或者是预期问题,只要大家都乐观起来,就没有问题,其实并不是这样,因为乐观解决不了收入增长小于借债利息的问题,那就一定会陷入通缩循环;
8)通缩导致赚钱越来越难和信用紧缩,直至爆发债务危机。
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我以前写过不少预测房价的文章,有很多逻辑,都来自于债务周期这个知识点。
之所以能准确料中房价走势,就是因为我发现它和债务周期完全重叠,根本不需要考虑什么「短期看金融、中期看土地、长期看人口」,只要房价涨到居民负债无法继续扩张的地步,它就涨不动了,周期就到头了。
居民负债无法继续扩张,需求端的增长就停滞了。
注意,这里不是说需求没了,而是说增长没了。
需求没了那价格不就直接变负的了吗,因为很多房子,是要消耗现金流去维护的嘛。
但即便是增长没了,对价格的打击也很直接。
如果你参与投资你就知道,很多故事,是要靠增长去维持想象空间的。
比如科技股的市盈率为什么比一般股高?
意思就是说,在利润相同的情况下,科技公司的股价,比一般公司要高很多,原因就是它有高增长,带来了高预期。
未来的高预期,在今天折现了,于是价格就高。
假设有一只科技股,叫光刻时代,现在的价格是 50,你看到了它过去连续翻番的增长,预期明年还会翻番,涨到 100,你会怎么做?
肯定是立刻马上现在就去买呀!
巧了,很多人都是这么想的,结果就把它的价格,从 50 买到了 80,相当于把未来的价格,在今天兑现了一部分。
但后来发现,它没有翻番,增长率为 0,预期落空,那它还值 80 吗?
价格便要被重估!
回到房价这个话题,正因为过去我们有高增长,所以很多城市的高房价收入比(相当于高市盈率),是包含了想象中的未来价格,在今天的折现的。
图片 1你要是跟美国人聊人生,他们会告诉你,实在很难理解,一个人竟会用收入的 70% 还房贷,那别的事都不用干了呗?
这在我们国家就很普遍,因为购房者普遍预期的是,房价会从今年的 3w/平,涨到明年的 5w/平;
工资会从今年的 1w/月,涨到明年的 2w/月。
现在预期落空了,价格是不是要重估呢?
就在昨天,我还接到一个咨询,他说他在另一个博主那里,听到的观点是——
大城市核心区的房子供不应求,肯定会一直涨呀! 大城市只要放开限购,需求就会上涨!
实际上,供不应求也好,放开限购就涨也罢,都已经被市场 buy in, 反映到当前的价格里了。
注意,只要是人们已经普遍形成的预期,就说明,涨价已经发生,未来的价格,早就折现到当前的价格之中了。
你真正需要担心的,是如果放开限购,需求没涨,怎么办?
千万不要以为这是杞人忧天,你看北上放开了认房不认贷,需求涨了吗?
所以顶部价格是维持不了的,一定会跌下去,所谓「维持横盘以时间换空间」,根本就是「愿望式的」表达。
我最近很喜欢这个词——愿望式的。
第一次看到这个词,是一则有关彭德怀元帅的回忆录,他当时在抗美援朝战场上,对朝方指挥人员说:
你们的看法是错误的,都是从愿望出发的,你们过去说美国一定不会出兵,从不设想如果美国出兵怎么办,现在又说美军一定会退出朝鲜,也不考虑如果美军不退出怎么办,指望速胜而又不做具体准备,结果只会延长战争,把战争胜利寄托于侥幸,把人民事业拿来赌博。
暂不去讨论朝鲜人到底说了什么,引得彭老总大发雷霆,我想提醒大家的是,现实中有很多人,都是用「愿望式的」方式,去做决策的——做理想化的预设,却不去想,如果预设没出现,会怎么样。
这种决策方式,本质上跟赌博没差。
举个例子,在我以前的文章评论区中,你能经常看到:
国家不会让房价下跌的; 如果**区学区房都跌,那**市的经济岂不要完蛋?
这些网友大约是认同我的逻辑,找不到反驳的语言,但又出于守护财富的心愿,故而有此发言。
但这些想法都是「愿望式的」,且不说国家会不会不让,即便是真不让,房价就不跌吗?哪一次房价下跌,是管理者「让跌」的呢?所以都是一厢情愿的「愿望」罢了。
再来,为什么学区房下跌经济就会完蛋,逻辑呢?
实际上,高房价不跌,经济才会真的完蛋,因为高房价的另一面,就是高负债,经济想要继续往前走,新周期想要启动,高负债必须落地。看我嘴型——现在还怂恿年轻人加杠杆买房,才是真正的做空国家未来去给那些高负债运营的开发商接盘。
从我们普通人的角度,还是要多读书、多思考,但凡多受一点经济学的逻辑训练,就不会看不出那些话术的荒谬,更不可能会因此而影响到个人的财务决策。
现实里谁都知道赌狗没有好下场,但你以为你不上牌桌就是不赌了?
怎么可能嘛,生活就是由无数个选择组成的,你每天都在权衡取舍,如果你决策依据是「愿望式的」,那就是赌博。
其实还不如赌博,因为不考虑作弊的情况下,赌博至少是信息公开、规则透明的,而「愿望式的」决策方式是你云里雾里,但有些人,却了解规律、了解趋势,甚至了解你的云里雾里,你不输谁输呢?
希望咱们这里的人,看到这些内容之后,都能识别出,什么是「愿望式的决策」,赶紧抛弃,然后用理性主义和事实逻辑,去武装自己的大脑,去做那个了解规律、掌握趋势的人。
那你肯定就要问了,怎么才能掌握规律?
这不就来了吗,今天我要讲的这条规律,就非常关键,可以说它在金融资本时代,是形同「天条」一般的存在。
首先,它的运转,就像一部机器一样逻辑分明,所以是可被了解、可被掌握,并用来解释和预测「我们现在正经历什么,未来将会发生什么」的。
其次,它不会因为任何「人的因素」而改变运动形态。
在这个问题上,达里奥总结得最好:
虽然你感觉是在向金融机构借债,实际上是向未来的自己借债,因为未来的你,必须要拿出收入的一部分,去偿还债务。
图片 22
有人说,不还债行不行?不还债,不就不用被周期支配了吗?
这个话题已经被聊烂了,村子里干啥啥不行的二狗,摆烂前先撸了一串网贷,之后就往村里一躲,债权人拿他有办法没?
没办法!
那你为啥不这么干呢?因为你还有希望,远没到摆烂那一步,你还需要维持信用,去融入主流社会。
这不就结了嘛,债务如何被化解,从来就不是问题的重点,问题的重点是如何维持信用。
欠债不还的后果,从法律层面讲,无非是上征信、当老赖、消费限高、没法再借债。
你心想,限高就限高呗,不借就不借呗,听上去似乎也没多严重。
但问题是什么你知道吗?