上海最大规模老旧小区拆除重建，跨过了多少难关 |城市更新进行时

新年，凤南一村小区原居民黄老伯“开门有喜”——他收到杨浦区控江路街道发放的搬家过渡费补贴和爱心牛奶。由于老房子正在拆除重建，房屋地址暂时性灭失。杨浦区创新推出“涉改房屋地址名册”，保障了涉改居民们的户口权益。

去年11月底，随着最后一户居民搬离小区，这个《上海市城市更新条例》生效后全市最大规模的拆除重建项目，用时150天、提前95天实现第一轮意愿征询同意率100%、第二轮征询签约率100%、第三轮自主搬迁率100%，创下全市最快速度实现3个100%的新纪录。

凤南一村房屋普遍建于上世纪50年代，1813户居民曾居住在空间狭小、厨卫合用、汛期内涝、管线老化的35栋房屋内。重建完成后，他们将搬进一座崭新的现代化小区，包含8幢超20层的全新高层住宅和1座地下停车库。

2023年8月28日，项目签约首日即高比例达到协议生效条件，居民们按捺不住内心的喜悦，分享庆祝项目正式生效的蛋糕。蒋迪雯摄

项目还把城市更新与完善公共服务结合起来，街坊内拟建标准化小学，并设计社区食堂、图书馆、健身中心、养育托管点、卫生服务站等总面积达6400平方米的社区嵌入式服务设施，从多个维度改善人居环境。

凤南一村项目迅速攻坚绝非易事。控江路街道党工委书记、人大工委主任黄春怡说，1813户背后就是1813个故事，街道全体干部扎实做好群众工作，一步一个脚印摸清群众真实诉求，一户接着一户争取居民的支持，才能创下“凤南速度”。中国浦东干部学院教授、公共政策创新研究中心主任焦永利表示，城市更新是世界性难题，物理成本与协商成本巨大，凤南一村项目为中国式现代化城市更新路径提供了优秀样板。

【深入基层，了解群众所需所盼】

“许多居民的诉求，不下基层，是不可能了解的。”控江路街道社区管理办主任胡成君讲述了一对兄弟的故事：有一户业主，每次谈到签约，只提出，“要两套房”。问了几次理由，都不愿意说。胡成君便上门拜访，进了家门一看，一对亲兄弟住在一起。兄弟俩只有这一套房，由于包含阁楼，两人可以互不影响，便在一起“凑合”了多年。

“重建后只分一套房，两人就没法继续这么‘凑合’了。所以他们一定想要两套房。”胡成君说，两个大男人住一起那么多年，说出去怕“坍台”，若非上门看到真实情况，就找不到“突破口”了。胡成君与设计师讨论出了一套户内分隔的方案，让兄弟俩能继续互不影响地在同一屋檐下生活，他们这就爽快地签了字。

经常下基层，了解清楚群众在想什么、盼什么，才能把工作做到群众心坎上。控江路街道领导挂帅，186名基层干部组成8个群众工作组扎根一线，深入群众，不畏困难，确保项目压茬推进。

控江路街道召开二轮签约情况研判会。

街道办事处副主任杨军说，凤南原有128种房型，使用权居住面积最小5.9平方米，产权建筑面积最大92.56平方米。第一轮工作组遇到海量意见征询，许多居民不看政策、不看方案，一味希望“利益最大化”，“只能和他们反复沟通交流，最多的一户谈了几百次，最久的一次谈了超过12小时。”胡成君下基层时随身带着一个小包，里面放的不是文件，而是润喉糖、保心丸、龙虎油，每样都用了好多次，有时候给自己用，有时候是给居民。

最终，工作组将凤南一村原有的128种房型归并梳理，做细“一户一方案”。实施主体卫百辛集团项目负责人袁乐介绍，项目创新使用了信息化系统，居民可一键查询实时掌握政策动态、设计方案、房源信息等内容，以阳光透明提升群众参与，促进工作推进。方案前后进行了6次颠覆性修改和重新设计，历经20余稿、近百场各级别专题研讨会，最终确定了20种安置房型。

搬迁阶段，由于凤南一村住户有不少是老弱或经济条件较差的人群，下沉干部们主动联系中介提供靠谱房源。凤城三村第三居委书记朱文忠不仅帮助这些居民挑房间、代看房，还帮忙“砍价”，把一套房从月租金4千元谈到了3千元，“有12户居民，是困难户中的困难户，连周转的钱都没，等不到第一笔补贴到位。街道为这批居民开辟了白名单，提前发放补贴。”

【贴近人心，各类障碍冰消雪融】

无数次“一头汗两腿泥”跑基层，让下沉干部们真正了解了群众的急难愁盼，干群的距离也越拉越近。

控江路街道党群服务中心负责人魏文庆谈到了一次让他印象深刻的走访。那天雨下得很大，他和居委干部一起前往一户住底楼的老太太家中。门一敲开，魏文庆就惊呆了：水已经没进家中，地面一塌糊涂，塑料凳子等轻质家具几乎都漂浮起来。

“老太太一个劲地叫我坐。我本来是询问签约意向的，但嘴巴张开，却说不出话，只问得出‘家里有什么困难需要我们帮忙解决吗’。”魏文庆说，“老太太很善良，不愿意麻烦政府。我们连连追问，她才不好意思地开口说，能不能给她儿子办一张残疾证。”

原来，老太太和二十多岁的儿子住在一起。儿子有尿毒症，每周要去医院透析，前一阵还摔了一跤，只能由老太太骑车送他去，有时会因违规载人被交警拦下。办了残疾证，他就能开残疾车去医院了。在场的干部们听后无不动容，回去马上联系相关部门，依法快速办好了证件。

魏文庆与居民在家中谈心。

控江干部们在基层不只是谈签约、谈搬迁，更是用心用情关心居民的柴米油盐、安危冷暖。干部和群众之间的“连心桥”架起后，许多阻碍冰消雪融，难题迎刃而解。

居民老王脾气古怪，不愿沟通。他几十年的“股友”主动请缨，带他一边散步一边聊股票，走到工作组门口，顺势拉他进门，当场顺利签了约。还有位爷叔，对下沉干部彬彬有礼，但就是不肯签约。有居民告诉工作组，爷叔离婚了，总觉得亏欠女儿，想替女儿“多争取点”，但也不好意思明说。这位居民陪着干部一起从父女关系入手劝说爷叔，让他最终松了口。

二轮签约首批5个门栋100%签约先锋楼组庆贺仪式。

凤南居民区党总支书记帅恒胜也是凤南一村的居民，最熟悉居民的想法，他告诉记者，这次项目工作得到了大量群众拥护，很多居民参与自治，主动帮干部做工作。在去年一场“人人议事厅”基层民主实践活动上，记者看到凤南一村的居民们抢着发言，临时住房问题如何解决、搬迁工作需要哪些资源、未来回搬有什么好方案……接地气的“金点子”不断涌现。

工作组还在每个门栋选树1位热心的党员先锋达人，配合群众工作动员、居民服务联络等，成为疏通群众工作的“毛细血管”；凝聚80名居民志愿者参与攻坚，充当“老娘舅”，同群众工作组一起宣传政策方案、调解家庭矛盾。

黄春怡表示，控江干部们用真心换真心，以人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享的工作理念与群众形成了合力。复旦大学城市治理中心主任韩福国教授认为，凤南一村拆拆除重建项目发挥了全过程协商民主的治理效果，体现了中国式现代化的特色经验。

【寻求平衡，老房改造可持续发展】

在做好群众工作的基础上，工作组还要找到群众接受意愿、市场参与动力、财政承受程度的平衡点。杨浦区房管局副局长吴传婷认为，这是一个“复杂的系统工作”，不仅要下沉基层，还要向上争取政策支持、同向寻求破题合力。

记者获悉，凤南一村拆除重建项目得到了市住建委、市房管局等部门的支持，杨浦区则设立旧住房成套改造指挥部，由区委、区政府主要领导靠前指挥，通过双周推进机制专项调度推动，推动解决了新增出入口、提升容积率等一批难题。

搬迁前，很多居民都提出：拆除重建期间，房屋地址暂时灭失了，户口挂在哪？大到子女就学，小到爱心牛奶发放，户口与居民权益息息相关。杨浦区房管局、区公安分局、控江路街道、卫百辛集团就此开展专题研究，创新制定了“涉改房屋地址名册”，由人口办、房管、属地街道、派出所、实施主体五方盖章确认，可作为涉改居民在房屋地址暂时性灭失时户籍事项办理不受限制的依据。“涉改房屋地址名册”推出后，居民们又少了一桩顾虑，搬迁的速度更快了。

集中搬迁仪式。

为解决“少数卡住多数”痛点，杨浦区人民法院、区司法局、控江路街道紧密合作，借助司法力量下沉，把诉调对接的时间点向前延伸，最大程度提前化解矛盾争议。在凤南一村项目上，杨浦法院在现场设立家门口法庭，与街道工作组一并化解居民矛盾。司法力量的提前介入，极大推动了居民意愿达成。这一做法，在东郸等其他杨浦区拆除重建项目中已经复制推广。

凤南一村改建方案还体现了系统思维与科学谋划。吴传婷介绍，杨浦区剩余未改造项目存在独立地块单一楼栋限制要素多、规划限制难突破等难点堵点，杨浦区房管局创新“跨类别协同、跨主体联动、跨周期平衡”改造新机制，将已确定落地项目的增量房屋与剩余待改造项目安置缺口的房型提前匹配。

凤南一村作为杨浦区剩余项目中唯一规整成片地块，其增量房屋为今年杨浦加快启动小梁薄板项目等提前做好了置换房源储备。“在新建住宅设计过程中，我们不仅考虑了凤南一村居民的意见，还考虑到剩余待改造项目的需求，对户型、建筑外立面、绿化等都做了优化。”吴传婷说，“凤南项目做成后，为杨浦后续项目的统筹实施奠定了良好基础。”

市委党校公共管理部教授、现代社区研究中心主任何海兵认为，城市更新项目不仅要考虑社会效益，也要算经济账。凤南一村拆除重建过程中，充分考虑了控江区域乃至全区的整体资源盘活，形成了可持续改造和社区可持续发展的战略机制，具有很高的可复制性和可操作性。